Surélévation à Carrières-sur-Seine : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Carrières-sur-Seine ?

Carrières-sur-Seine compte 3 454 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 402 de 8 à 13 m et 1 101 plus hauts ou non mesurés.

Avec 70 % de bâtiments bas, contre 73 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (46e sur 68) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 14 791 habitants sur 509 hectares, soit 2 903 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 35 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Carrières-sur-Seine gagnerait 1 400 m² habitables, d’une valeur d’environ 7,16 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Carrières-sur-Seine

Carrières-sur-Seine a son propre PLU, dont la version en vigueur date de avril 2021.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 52,7 % du territoire est en zone urbaine et 31,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Carrières-sur-Seine, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Carrières-sur-Seine

• Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
• PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines
• PPRt du dépôt pétrolier classé "AS" exploité par la société CCMP et situé à Nanterre

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Carrières-sur-Seine

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 397 à 5 114 €/m² (-5 %), avec un pic à 5 965 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 195 à 124.

Les maisons représentaient 52 % des ventes en 2024, contre 40 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 23 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Carrières-sur-Seine

Autour de Carrières-sur-Seine, Bezons est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Le Vésinet plus dense (51 %), et les prix moyens vont de 4 319 à 6 891 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.