Surélévation à Les Clayes-sous-Bois : règles, prix et potentiel
À Les Clayes-sous-Bois (78340), 88 % des 5 369 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Les Clayes-sous-Bois (version de mai 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 616 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 145 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Les Clayes-sous-Bois ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 748 | 88 % |
| 8 à 13 m | 206 | 4 % |
| 13 m et plus | 415 | 8 % |
Les Clayes-sous-Bois compte 4 748 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 206 de 8 à 13 m et 415 plus hauts ou non mesurés.
Avec 88 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (73 %) et se classe 2e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 16 804 habitants sur 611 hectares, soit 2 752 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 47 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Les Clayes-sous-Bois gagnerait 1 880 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,8 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Les Clayes-sous-Bois
Les Clayes-sous-Bois a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mai 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 53,3 % du territoire est en zone urbaine et 44,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| N : zone naturelle | 36,4 % |
| UR : zone résidentielle a dominante pavillonnaire | 22,2 % |
| UR : zone résidentielle a dominante collectif | 9,8 % |
| UA : zone concernant les zones d'activités économiques | 8,5 % |
| A : zone agricole | 6,6 % |
| UR: zone résidentielle à dominante pavillonnaire groupé | 5,3 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Les Clayes-sous-Bois : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Les Clayes-sous-Bois
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Les Clayes-sous-Bois
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 315 € | 226 | 42 % |
| 2021 | 3 494 € | 273 | 41 % |
| 2022 | 3 604 € | 241 | 39 % |
| 2023 | 3 816 € | 179 | 41 % |
| 2024 | 3 616 € | 136 | 45 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 315 à 3 616 €/m² (+9 %), avec un pic à 3 816 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 226 à 136.
Les maisons représentaient 45 % des ventes en 2024, contre 42 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 616 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 72 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 145 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 217 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Les Clayes-sous-Bois
Autour de Les Clayes-sous-Bois, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Jouars-Pontchartrain plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 2 903 à 3 971 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Plaisir | 85 % | 3 120 €/m² |
| Surélévation à Villepreux | 75 % | 3 934 €/m² |
| Surélévation à Bois-d'Arcy | 84 % | 3 438 €/m² |
| Surélévation à Élancourt | 71 % | 2 903 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-le-Fleury | 81 % | 3 601 €/m² |
| Surélévation à Trappes | 73 % | 2 936 €/m² |
| Surélévation à Montigny-le-Bretonneux | 80 % | 3 971 €/m² |
| Surélévation à Jouars-Pontchartrain | 65 % | 3 540 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.