Surélévation à Villepreux : règles, prix et potentiel
À Villepreux (78450), 75 % des 4 005 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Villepreux (version de mars 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 934 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 157 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villepreux ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 020 | 75 % |
| 8 à 13 m | 540 | 13 % |
| 13 m et plus | 445 | 12 % |
Villepreux compte 3 020 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 540 de 8 à 13 m et 445 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (75 %) est proche de la moyenne des Yvelines (73 %) ; elle se classe 31e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 11 931 habitants sur 1 046 hectares, soit 1 141 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 30 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villepreux gagnerait 1 200 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,72 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Villepreux
Villepreux a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mars 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 17,8 % du territoire est en zone urbaine et 82,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone agricole | 68,2 % |
| Zone naturelle | 13,9 % |
| Secteur urbain à dominante résidentiel - Haie Bergerie | 4,5 % |
| Secteur urbain résidentiel stricte - Trianon | 2,5 % |
| Secteur urbain résidentiel stricte - Val Joyeux | 2,2 % |
| Secteur urbain d'équipements - Trianon Plaine des sports | 2 % |
9 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villepreux : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villepreux
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
- PPRI du ru de Gally
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villepreux
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 758 € | 185 | 75 % |
| 2021 | 4 053 € | 151 | 73 % |
| 2022 | 4 230 € | 168 | 74 % |
| 2023 | 4 118 € | 126 | 70 % |
| 2024 | 3 934 € | 87 | 70 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 758 à 3 934 €/m² (+5 %), avec un pic à 4 230 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 185 à 87.
Les maisons représentaient 70 % des ventes en 2024, contre 75 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 5 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 934 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 79 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 157 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 236 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Villepreux
Autour de Villepreux, Les Clayes-sous-Bois est plus pavillonnaire (88 % de bâtiments bas), Saint-Cyr-l'École plus dense (68 %), et les prix moyens vont de 3 120 à 5 364 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Les Clayes-sous-Bois | 88 % | 3 616 €/m² |
| Surélévation à Bois-d'Arcy | 84 % | 3 438 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-le-Fleury | 81 % | 3 601 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Roi | 83 % | 5 244 €/m² |
| Surélévation à Saint-Cyr-l'École | 68 % | 4 077 €/m² |
| Surélévation à Plaisir | 85 % | 3 120 €/m² |
| Surélévation à L'Étang-la-Ville | 75 % | 5 364 €/m² |
| Surélévation à Montigny-le-Bretonneux | 80 % | 3 971 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.