Surélévation à Saint-Cyr-l'École : règles, prix et potentiel
À Saint-Cyr-l'École (78210), 68 % des 3 151 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Saint-Cyr-l'École (version de septembre 2022). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 077 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 163 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Cyr-l'École ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 131 | 68 % |
| 8 à 13 m | 526 | 17 % |
| 13 m et plus | 494 | 15 % |
Saint-Cyr-l'École compte 2 131 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 526 de 8 à 13 m et 494 plus hauts ou non mesurés.
Avec 68 % de bâtiments bas, contre 73 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (49e sur 68) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 21 268 habitants sur 511 hectares, soit 4 164 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 21 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Cyr-l'École gagnerait 840 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,42 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Cyr-l'École
Saint-Cyr-l'École a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2022.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 59,9 % du territoire est en zone urbaine et 38,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone correspondant aux espaces naturels | 22 % |
| Zone ayant une vocation d'activités agricoles | 11,4 % |
| Zone à vocation mixte, dense | 10,7 % |
| Zone correspondant à l'ancienne école militaire | 6 % |
9 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Cyr-l'École : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Cyr-l'École
- Plan de prévention des risques naturels mouvements différentiels de terrain liés aux argiles sur la commune de Saint-Cyr-l-Ecole
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Cyr-l'École
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 265 € | 272 | 15 % |
| 2021 | 4 485 € | 293 | 21 % |
| 2022 | 4 554 € | 300 | 16 % |
| 2023 | 4 438 € | 216 | 15 % |
| 2024 | 4 077 € | 156 | 19 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 265 à 4 077 €/m² (-4 %), avec un pic à 4 554 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 272 à 156.
Les maisons représentaient 19 % des ventes en 2024, contre 15 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 077 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 82 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 163 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 245 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Cyr-l'École
Autour de Saint-Cyr-l'École, Bois-d'Arcy est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Versailles plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 3 438 à 6 898 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Fontenay-le-Fleury | 81 % | 3 601 €/m² |
| Surélévation à Bois-d'Arcy | 84 % | 3 438 €/m² |
| Surélévation à Guyancourt | 73 % | 3 885 €/m² |
| Surélévation à Versailles | 46 % | 6 898 €/m² |
| Surélévation à Montigny-le-Bretonneux | 80 % | 3 971 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Roi | 83 % | 5 244 €/m² |
| Surélévation à Le Chesnay-Rocquencourt | 62 % | 5 976 €/m² |
| Surélévation à Villepreux | 75 % | 3 934 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.