Surélévation à Noisy-le-Roi : règles, prix et potentiel
À Noisy-le-Roi (78590), 83 % des 2 630 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Noisy-le-Roi (version de juin 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 244 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 210 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Noisy-le-Roi ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 190 | 83 % |
| 8 à 13 m | 90 | 3 % |
| 13 m et plus | 350 | 14 % |
Noisy-le-Roi compte 2 190 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 90 de 8 à 13 m et 350 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (73 %) et se classe 9e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 7 713 habitants sur 555 hectares, soit 1 391 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 22 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Noisy-le-Roi gagnerait 880 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,61 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Noisy-le-Roi
Noisy-le-Roi a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 39,8 % du territoire est en zone urbaine et 56,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Lotissement de la Tuilerie | 6,8 % |
| Terrain de golf | 3,6 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Noisy-le-Roi : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Noisy-le-Roi
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Noisy-le-Roi dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Noisy-le-Roi
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 089 € | 90 | 76 % |
| 2021 | 5 282 € | 80 | 65 % |
| 2022 | 5 500 € | 79 | 67 % |
| 2023 | 5 504 € | 57 | 70 % |
| 2024 | 5 244 € | 60 | 62 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 089 à 5 244 €/m² (+3 %), avec un pic à 5 504 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 90 à 60.
Les maisons représentaient 62 % des ventes en 2024, contre 76 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 26 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 244 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 105 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 210 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 315 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Noisy-le-Roi
Autour de Noisy-le-Roi, Bois-d'Arcy est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Louveciennes plus dense (57 %), et les prix moyens vont de 3 438 à 5 976 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à L'Étang-la-Ville | 75 % | 5 364 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-le-Fleury | 81 % | 3 601 €/m² |
| Surélévation à Marly-le-Roi | 66 % | 4 151 €/m² |
| Surélévation à Villepreux | 75 % | 3 934 €/m² |
| Surélévation à Saint-Cyr-l'École | 68 % | 4 077 €/m² |
| Surélévation à Louveciennes | 57 % | 4 517 €/m² |
| Surélévation à Bois-d'Arcy | 84 % | 3 438 €/m² |
| Surélévation à Le Chesnay-Rocquencourt | 62 % | 5 976 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.