Surélévation à Fontenay-le-Fleury : règles, prix et potentiel
À Fontenay-le-Fleury (78330), 81 % des 1 821 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Fontenay-le-Fleury (version de mai 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 601 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 144 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fontenay-le-Fleury ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 479 | 81 % |
| 8 à 13 m | 127 | 7 % |
| 13 m et plus | 215 | 12 % |
Fontenay-le-Fleury compte 1 479 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 127 de 8 à 13 m et 215 plus hauts ou non mesurés.
Avec 81 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (73 %) et se classe 14e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 13 680 habitants sur 557 hectares, soit 2 457 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 15 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Fontenay-le-Fleury gagnerait 600 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,16 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Fontenay-le-Fleury
Fontenay-le-Fleury a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mai 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 27,5 % du territoire est en zone urbaine et 72,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone agricole | 60,4 % |
| Zone naturelle | 12,1 % |
| Quartier de maisons isoles ou groupes | 9,2 % |
| Habitation constitue sous forme de residence | 8,4 % |
| Equipement collectif | 3,5 % |
| Centre-ville actuel | 2,8 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Fontenay-le-Fleury : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Fontenay-le-Fleury
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Fontenay-le-Fleury dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Fontenay-le-Fleury
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 424 € | 107 | 35 % |
| 2021 | 3 677 € | 152 | 28 % |
| 2022 | 3 859 € | 149 | 23 % |
| 2023 | 3 678 € | 93 | 20 % |
| 2024 | 3 601 € | 109 | 26 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 424 à 3 601 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 859 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 107 à 109.
Les maisons représentaient 26 % des ventes en 2024, contre 35 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 601 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 72 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 144 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 216 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Fontenay-le-Fleury
Autour de Fontenay-le-Fleury, Les Clayes-sous-Bois est plus pavillonnaire (88 % de bâtiments bas), Le Chesnay-Rocquencourt plus dense (62 %), et les prix moyens vont de 3 438 à 5 976 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Cyr-l'École | 68 % | 4 077 €/m² |
| Surélévation à Bois-d'Arcy | 84 % | 3 438 €/m² |
| Surélévation à Villepreux | 75 % | 3 934 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Roi | 83 % | 5 244 €/m² |
| Surélévation à Montigny-le-Bretonneux | 80 % | 3 971 €/m² |
| Surélévation à Les Clayes-sous-Bois | 88 % | 3 616 €/m² |
| Surélévation à Guyancourt | 73 % | 3 885 €/m² |
| Surélévation à Le Chesnay-Rocquencourt | 62 % | 5 976 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.