Surélévation à Magny-en-Vexin : règles, prix et potentiel
À Magny-en-Vexin (95420), 81 % des 1 656 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Magny-en-Vexin (version de janvier 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 127 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 125 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Magny-en-Vexin ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 348 | 81 % |
| 8 à 13 m | 296 | 18 % |
| 13 m et plus | 12 | 1 % |
Magny-en-Vexin compte 1 348 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 296 de 8 à 13 m et 12 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (81 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 41e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 5 779 habitants sur 1 452 hectares, soit 398 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 13 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Magny-en-Vexin gagnerait 520 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,63 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Magny-en-Vexin
Magny-en-Vexin a son propre PLU, dont la version en vigueur date de janvier 2026.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 15 % du territoire est en zone urbaine et 84,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| A : secteur agricole | 65 % |
| N : Secteur naturel | 9,2 % |
| UD : secteur d'habitat pavillonnaire | 6,6 % |
| Np : secteur naturel protégé | 4,8 % |
| UI : secteur d'activités économiques | 3,5 % |
| NZh : secteur naturel avec zones humides | 1,8 % |
14 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Magny-en-Vexin : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Magny-en-Vexin
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Magny-en-Vexin
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 779 € | 80 | 79 % |
| 2021 | 3 064 € | 79 | 76 % |
| 2022 | 2 956 € | 78 | 73 % |
| 2023 | 3 054 € | 59 | 78 % |
| 2024 | 3 127 € | 41 | 73 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 779 à 3 127 €/m² (+13 %), et le nombre de ventes de 80 à 41.
Les maisons représentaient 73 % des ventes en 2024, contre 79 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 11 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 127 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 63 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 125 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 188 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Magny-en-Vexin
Autour de Magny-en-Vexin, Menucourt est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Mantes-la-Jolie plus dense (57 %), et les prix moyens vont de 2 397 à 3 488 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Gargenville | 71 % | 3 040 €/m² |
| Surélévation à Meulan-en-Yvelines | 62 % | 2 661 €/m² |
| Surélévation à Menucourt | 92 % | 2 926 €/m² |
| Surélévation à Courdimanche | 92 % | 3 488 €/m² |
| Surélévation à Limay | 80 % | 2 876 €/m² |
| Surélévation à Mantes-la-Jolie | 57 % | 2 552 €/m² |
| Surélévation à Les Mureaux | 79 % | 2 397 €/m² |
| Surélévation à Vaux-sur-Seine | 72 % | 3 380 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.