Surélévation à Ballancourt-sur-Essonne : règles, prix et potentiel
À Ballancourt-sur-Essonne (91610), 93 % des 2 608 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Ballancourt-sur-Essonne (version de février 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 951 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 118 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Ballancourt-sur-Essonne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 427 | 93 % |
| 8 à 13 m | 67 | 3 % |
| 13 m et plus | 114 | 4 % |
Ballancourt-sur-Essonne compte 2 427 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 67 de 8 à 13 m et 114 plus hauts ou non mesurés.
Avec 93 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de l’Essonne (86 %) et se classe 15e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 8 191 habitants sur 1 142 hectares, soit 718 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 24 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Ballancourt-sur-Essonne gagnerait 960 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,83 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Ballancourt-sur-Essonne
Ballancourt-sur-Essonne a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 23,6 % du territoire est en zone urbaine et 76,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone agricole | 35,7 % |
| Zone naturelle | 29,6 % |
| Zone d'habitat pavillonnaire | 16,9 % |
| Zone naturelle de carrieres | 9,9 % |
| Zone d'equipements | 2,5 % |
| Zone d'activite economique | 2 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Ballancourt-sur-Essonne : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Ballancourt-sur-Essonne
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Essonne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Ballancourt-sur-Essonne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 137 € | 107 | 78 % |
| 2021 | 3 215 € | 97 | 80 % |
| 2022 | 3 491 € | 124 | 73 % |
| 2023 | 3 374 € | 78 | 79 % |
| 2024 | 2 951 € | 75 | 77 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 137 à 2 951 €/m² (-6 %), avec un pic à 3 491 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 107 à 75.
Les maisons représentaient 77 % des ventes en 2024, contre 78 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 11 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 951 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 59 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 118 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 177 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Ballancourt-sur-Essonne
Autour de Ballancourt-sur-Essonne, Lisses est plus pavillonnaire (98 % de bâtiments bas), Corbeil-Essonnes plus dense (76 %), et les prix moyens vont de 2 610 à 3 356 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Itteville | 97 % | 3 344 €/m² |
| Surélévation à Mennecy | 95 % | 3 113 €/m² |
| Surélévation à Marolles-en-Hurepoix | 97 % | 3 356 €/m² |
| Surélévation à Lisses | 98 % | 3 127 €/m² |
| Surélévation à Lardy | 95 % | 3 051 €/m² |
| Surélévation à Corbeil-Essonnes | 76 % | 2 610 €/m² |
| Surélévation à Bondoufle | 94 % | 3 049 €/m² |
| Surélévation à Saint-Fargeau-Ponthierry | 91 % | 2 994 €/m² |
Toutes les communes de l’Essonne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.