Surélévation à Mennecy : règles, prix et potentiel
À Mennecy (91540), 95 % des 4 128 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Mennecy (version de mars 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 113 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 125 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Mennecy ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 919 | 95 % |
| 8 à 13 m | 168 | 4 % |
| 13 m et plus | 41 | 1 % |
Mennecy compte 3 919 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 168 de 8 à 13 m et 41 plus hauts ou non mesurés.
Avec 95 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de l’Essonne (86 %) et se classe 9e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 16 433 habitants sur 1 118 hectares, soit 1 470 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 39 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Mennecy gagnerait 1 560 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,86 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Mennecy
Mennecy a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mars 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 44,3 % du territoire est en zone urbaine et 52,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Mennecy : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Mennecy
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Essonne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Mennecy
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 003 € | 208 | 67 % |
| 2021 | 3 192 € | 243 | 68 % |
| 2022 | 3 230 € | 250 | 63 % |
| 2023 | 3 182 € | 175 | 61 % |
| 2024 | 3 113 € | 173 | 60 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 003 à 3 113 €/m² (+4 %), avec un pic à 3 230 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 208 à 173.
Les maisons représentaient 60 % des ventes en 2024, contre 67 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 113 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 62 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 125 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 187 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Mennecy
Autour de Mennecy, Lisses est plus pavillonnaire (98 % de bâtiments bas), Corbeil-Essonnes plus dense (76 %), et les prix moyens vont de 2 437 à 3 348 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Lisses | 98 % | 3 127 €/m² |
| Surélévation à Corbeil-Essonnes | 76 % | 2 610 €/m² |
| Surélévation à Ballancourt-sur-Essonne | 93 % | 2 951 €/m² |
| Surélévation à Saintry-sur-Seine | 96 % | 3 167 €/m² |
| Surélévation à Saint-Fargeau-Ponthierry | 91 % | 2 994 €/m² |
| Surélévation à Bondoufle | 94 % | 3 049 €/m² |
| Surélévation à Évry-Courcouronnes | 81 % | 2 437 €/m² |
| Surélévation à Saint-Pierre-du-Perray | 93 % | 3 348 €/m² |
Toutes les communes de l’Essonne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.