Surélévation à Beynes : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Beynes ?

Beynes compte 2 682 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 59 de 8 à 13 m et 525 plus hauts ou non mesurés.

Avec 82 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (73 %) et se classe 10e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 7 704 habitants sur 1 864 hectares, soit 413 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 27 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Beynes gagnerait 1 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,66 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Beynes

Beynes a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juillet 2013.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 21,2 % du territoire est en zone urbaine et 78,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Beynes : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Beynes

• Délimitation du périmètre des zones de risque d’inondation des cours d’eau non domaniaux
• PPRI de la vallée de la Mauldre
• PPRI du ru de Gally

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Beynes

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 333 à 3 387 €/m² (+2 %), avec un pic à 3 533 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 98 à 76.

Les maisons représentaient 66 % des ventes en 2024, contre 79 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 18 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Beynes

Autour de Beynes, Les Clayes-sous-Bois est plus pavillonnaire (88 % de bâtiments bas), Jouars-Pontchartrain plus dense (65 %), et les prix moyens vont de 2 903 à 4 328 €/m².

Toutes les communes des Yvelines →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.