Surélévation à Bougival : règles, prix et potentiel
À Bougival (78380), 62 % des 1 806 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Bougival (version de février 2021). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 805 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 192 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bougival ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 113 | 62 % |
| 8 à 13 m | 343 | 19 % |
| 13 m et plus | 350 | 19 % |
Bougival compte 1 113 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 343 de 8 à 13 m et 350 plus hauts ou non mesurés.
Avec 62 % de bâtiments bas, contre 73 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (58e sur 68) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 9 134 habitants sur 276 hectares, soit 3 314 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 11 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bougival gagnerait 440 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,11 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bougival
Bougival a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2021.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 65,1 % du territoire est en zone urbaine et 34,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Espaces naturels | 29,7 % |
| Quartiers residentiels a dominante d'habitat pavillonnaire | 29,6 % |
| Grande residence d'habitat collectif | 12,2 % |
| Site classe de la colline de la Jonchere | 6,8 % |
| Bati ancien du centre-ville | 5 % |
| Zone naturelle de loisir sur l'ile de la Chaussee | 4,7 % |
16 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bougival : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bougival
- PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines
- Plan de prévention des risques naturelsMT liés aux carrières souterraines sur la commune de Bougival
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bougival
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 760 € | 108 | 23 % |
| 2021 | 5 424 € | 150 | 27 % |
| 2022 | 5 439 € | 150 | 24 % |
| 2023 | 4 938 € | 88 | 18 % |
| 2024 | 4 805 € | 82 | 24 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 760 à 4 805 €/m² (+1 %), avec un pic à 5 439 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 108 à 82.
Les maisons représentaient 24 % des ventes en 2024, contre 23 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 16 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 805 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 96 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 192 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 288 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bougival
Autour de Bougival, La Celle-Saint-Cloud est plus pavillonnaire (68 % de bâtiments bas), Le Vésinet plus dense (51 %), et les prix moyens vont de 4 151 à 6 891 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à La Celle-Saint-Cloud | 68 % | 5 180 €/m² |
| Surélévation à Louveciennes | 57 % | 4 517 €/m² |
| Surélévation à Croissy-sur-Seine | 67 % | 6 130 €/m² |
| Surélévation à Le Port-Marly | 58 % | 4 639 €/m² |
| Surélévation à Rueil-Malmaison | 67 % | 6 043 €/m² |
| Surélévation à Vaucresson | 59 % | 5 727 €/m² |
| Surélévation à Le Vésinet | 51 % | 6 891 €/m² |
| Surélévation à Marly-le-Roi | 66 % | 4 151 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.