Surélévation à Bourg-la-Reine : règles, prix et potentiel
À Bourg-la-Reine (92340), 54 % des 3 226 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Vallee Sud-Grand Paris (version de juillet 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 582 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 223 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bourg-la-Reine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 727 | 54 % |
| 8 à 13 m | 1 048 | 32 % |
| 13 m et plus | 451 | 14 % |
Bourg-la-Reine compte 1 727 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 048 de 8 à 13 m et 451 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (54 %) est proche de la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) ; elle se classe 16e sur 35 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 21 019 habitants sur 186 hectares, soit 11 311 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 17 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bourg-la-Reine gagnerait 680 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,8 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bourg-la-Reine
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallee Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 98,4 % du territoire est en zone urbaine et 1,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bourg-la-Reine : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bourg-la-Reine
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Bourg-la-Reine dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bourg-la-Reine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 311 € | 231 | 26 % |
| 2021 | 6 280 € | 257 | 19 % |
| 2022 | 6 423 € | 274 | 19 % |
| 2023 | 6 158 € | 202 | 21 % |
| 2024 | 5 582 € | 210 | 15 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 311 à 5 582 €/m² (-12 %), avec un pic à 6 423 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 231 à 210.
Les maisons représentaient 15 % des ventes en 2024, contre 26 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 11 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 582 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 112 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 223 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 335 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bourg-la-Reine
Autour de Bourg-la-Reine, Chevilly-Larue est plus pavillonnaire (78 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 3 493 à 6 294 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Sceaux | 56 % | 6 294 €/m² |
| Surélévation à Cachan | 68 % | 4 908 €/m² |
| Surélévation à L'Haÿ-les-Roses | 77 % | 4 471 €/m² |
| Surélévation à Bagneux | 61 % | 5 261 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-aux-Roses | 60 % | 4 818 €/m² |
| Surélévation à Fresnes | 75 % | 3 493 €/m² |
| Surélévation à Chevilly-Larue | 78 % | 3 762 €/m² |
| Surélévation à Arcueil | 69 % | 5 604 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.