Surélévation à Arcueil : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Arcueil ?

Arcueil compte 2 152 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 649 de 8 à 13 m et 311 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (69 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (71 %) ; elle se classe 24e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 22 200 habitants sur 233 hectares, soit 9 509 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 22 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Arcueil gagnerait 880 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,93 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Arcueil

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 96,3 % du territoire est en zone urbaine et 3,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

14 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Arcueil : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Arcueil

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Arcueil

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 035 à 5 604 €/m² (-7 %), avec un pic à 6 380 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 176 à 137.

Les maisons représentaient 27 % des ventes en 2024, contre 28 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 17 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Arcueil

Autour de Arcueil, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 4 908 à 7 100 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.