Surélévation à Le Kremlin-Bicêtre : règles, prix et potentiel
À Le Kremlin-Bicêtre (94270), 41 % des 946 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand-Orly Seine Bievre (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 673 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 227 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Kremlin-Bicêtre ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 387 | 41 % |
| 8 à 13 m | 234 | 25 % |
| 13 m et plus | 325 | 34 % |
Le Kremlin-Bicêtre compte 387 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 234 de 8 à 13 m et 325 plus hauts ou non mesurés.
Avec 41 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (36e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 24 110 habitants sur 154 hectares, soit 15 647 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 4 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Le Kremlin-Bicêtre gagnerait 160 m² habitables, d’une valeur d’environ 908 000 € au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Le Kremlin-Bicêtre
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UMKKKKKK : Mixte | 28,6 % |
| UE : Equipements de proximite | 17,4 % |
| URKKKKKK : Residentiel collectif | 14,6 % |
| UEh : Equipements hospitaliers/d'hebergement | 14,4 % |
| UHKKKKKK : Habitat individuel | 8,4 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Kremlin-Bicêtre : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Le Kremlin-Bicêtre
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Le Kremlin-Bicêtre
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 237 € | 197 | 5 % |
| 2021 | 6 014 € | 224 | 4 % |
| 2022 | 6 329 € | 241 | 6 % |
| 2023 | 6 158 € | 185 | 5 % |
| 2024 | 5 673 € | 139 | 4 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 237 à 5 673 €/m² (-9 %), avec un pic à 6 329 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 197 à 139.
Les maisons représentaient 4 % des ventes en 2024, contre 5 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 18 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 673 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 113 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 227 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 340 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Le Kremlin-Bicêtre
Autour de Le Kremlin-Bicêtre, L'Haÿ-les-Roses est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 4 393 à 7 100 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Gentilly | 53 % | 6 088 €/m² |
| Surélévation à Villejuif | 69 % | 5 090 €/m² |
| Surélévation à Arcueil | 69 % | 5 604 €/m² |
| Surélévation à Ivry-sur-Seine | 46 % | 4 992 €/m² |
| Surélévation à Cachan | 68 % | 4 908 €/m² |
| Surélévation à Montrouge | 31 % | 7 100 €/m² |
| Surélévation à Vitry-sur-Seine | 72 % | 4 393 €/m² |
| Surélévation à L'Haÿ-les-Roses | 77 % | 4 471 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.