Surélévation à Fontenay-aux-Roses : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fontenay-aux-Roses ?

Fontenay-aux-Roses compte 1 810 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 836 de 8 à 13 m et 359 plus hauts ou non mesurés.

Avec 60 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) et se classe 8e sur 35 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 24 070 habitants sur 253 hectares, soit 9 512 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 18 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Fontenay-aux-Roses gagnerait 720 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,47 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Fontenay-aux-Roses

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallee Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 93,7 % du territoire est en zone urbaine et 6,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Fontenay-aux-Roses : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Fontenay-aux-Roses

• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Fontenay-aux-Roses

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Fontenay-aux-Roses

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 983 à 4 818 €/m² (-3 %), avec un pic à 5 355 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 211 à 167.

Les maisons représentaient 14 % des ventes en 2024, contre 15 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 23 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Fontenay-aux-Roses

Autour de Fontenay-aux-Roses, Clamart est plus pavillonnaire (66 % de bâtiments bas), Le Plessis-Robinson plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 4 742 à 6 715 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.