Surélévation à Fresnes : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fresnes ?

Fresnes compte 1 847 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 332 de 8 à 13 m et 286 plus hauts ou non mesurés.

Avec 75 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (71 %) et se classe 18e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 29 528 habitants sur 355 hectares, soit 8 314 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 18 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Fresnes gagnerait 720 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,51 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Fresnes

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 92 % du territoire est en zone urbaine et 8,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Fresnes : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Fresnes

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Fresnes

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 537 à 3 493 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 808 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 349 à 219.

Les maisons représentaient 10 % des ventes en 2024, contre 11 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 27 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Fresnes

Autour de Fresnes, Wissous est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Bourg-la-Reine plus dense (54 %), et les prix moyens vont de 3 762 à 6 294 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.