Surélévation à Rungis : règles, prix et potentiel
À Rungis (94150), 86 % des 1 050 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand-Orly Seine Bievre (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 147 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 166 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Rungis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 901 | 86 % |
| 8 à 13 m | 99 | 9 % |
| 13 m et plus | 50 | 5 % |
Rungis compte 901 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 99 de 8 à 13 m et 50 plus hauts ou non mesurés.
Avec 86 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (71 %) et se classe 6e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 5 611 habitants sur 420 hectares, soit 1 337 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 9 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Rungis gagnerait 360 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,49 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Rungis
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79,1 % du territoire est en zone urbaine et 20,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| APPPPPP : Agricole | 13,8 % |
| UIPPPPPP : Activites economiques mixtes | 10,5 % |
| UHPPPPPP : Habitat individuel | 7,9 % |
| UEs : Equipements de services urbains | 6 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Rungis : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Rungis
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Rungis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 864 € | 61 | 18 % |
| 2021 | 4 546 € | 69 | 33 % |
| 2022 | 4 550 € | 78 | 31 % |
| 2023 | 4 675 € | 43 | 37 % |
| 2024 | 4 147 € | 48 | 31 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 864 à 4 147 €/m² (+7 %), avec un pic à 4 675 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 61 à 48.
Les maisons représentaient 31 % des ventes en 2024, contre 18 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 147 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 83 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 166 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 249 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Rungis
Autour de Rungis, Paray-Vieille-Poste est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Thiais plus dense (72 %), et les prix moyens vont de 3 493 à 5 316 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Fresnes | 75 % | 3 493 €/m² |
| Surélévation à Chevilly-Larue | 78 % | 3 762 €/m² |
| Surélévation à Wissous | 87 % | 4 102 €/m² |
| Surélévation à Paray-Vieille-Poste | 92 % | 4 046 €/m² |
| Surélévation à Thiais | 72 % | 3 862 €/m² |
| Surélévation à L'Haÿ-les-Roses | 77 % | 4 471 €/m² |
| Surélévation à Antony | 73 % | 5 316 €/m² |
| Surélévation à Orly | 72 % | 3 801 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.