Surélévation à Orly : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Orly ?

Orly compte 1 840 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 387 de 8 à 13 m et 313 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (72 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (71 %) ; elle se classe 21e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 24 658 habitants sur 669 hectares, soit 3 686 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 18 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Orly gagnerait 720 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,74 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Orly

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88,2 % du territoire est en zone urbaine et 11,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Orly : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Orly

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Orly

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 669 à 3 801 €/m² (+4 %), avec un pic à 4 012 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 188 à 109.

Les maisons représentaient 43 % des ventes en 2024, contre 37 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 21 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Orly

Autour de Orly, Paray-Vieille-Poste est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Choisy-le-Roi plus dense (63 %), et les prix moyens vont de 3 103 à 4 147 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.