Surélévation à Villeneuve-le-Roi : règles, prix et potentiel
À Villeneuve-le-Roi (94290), 83 % des 4 817 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand-Orly Seine Bievre (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 844 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 154 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villeneuve-le-Roi ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 978 | 83 % |
| 8 à 13 m | 695 | 14 % |
| 13 m et plus | 144 | 3 % |
Villeneuve-le-Roi compte 3 978 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 695 de 8 à 13 m et 144 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (71 %) et se classe 10e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 21 000 habitants sur 844 hectares, soit 2 489 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 40 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villeneuve-le-Roi gagnerait 1 600 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,15 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Villeneuve-le-Roi
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88,5 % du territoire est en zone urbaine et 11,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UEa : Equipements en lien avec l'activite aeroportuaire | 29,5 % |
| UHUUUUUU : Habitat individuel | 22,1 % |
| NVVVVVV : Naturel | 3,8 % |
| UE : Equipements de proximite | 3,6 % |
| URUUUUUU : Residentiel collectif | 3 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villeneuve-le-Roi : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villeneuve-le-Roi
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
- PPRt autour du site pétrolier de la Société Pétrolière du Val-de-Marne à Villeneuve-le-Roi
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villeneuve-le-Roi
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 909 € | 200 | 55 % |
| 2021 | 3 964 € | 283 | 59 % |
| 2022 | 4 151 € | 245 | 53 % |
| 2023 | 3 911 € | 164 | 55 % |
| 2024 | 3 844 € | 171 | 58 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 909 à 3 844 €/m² (-2 %), avec un pic à 4 151 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 200 à 171.
Les maisons représentaient 58 % des ventes en 2024, contre 55 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 20 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 844 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 77 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 154 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 231 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Villeneuve-le-Roi
Autour de Villeneuve-le-Roi, Paray-Vieille-Poste est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Choisy-le-Roi plus dense (63 %), et les prix moyens vont de 3 103 à 4 046 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Orly | 72 % | 3 801 €/m² |
| Surélévation à Ablon-sur-Seine | 73 % | 3 762 €/m² |
| Surélévation à Athis-Mons | 79 % | 3 579 €/m² |
| Surélévation à Villeneuve-Saint-Georges | 76 % | 3 103 €/m² |
| Surélévation à Thiais | 72 % | 3 862 €/m² |
| Surélévation à Choisy-le-Roi | 63 % | 3 647 €/m² |
| Surélévation à Vigneux-sur-Seine | 91 % | 3 325 €/m² |
| Surélévation à Paray-Vieille-Poste | 92 % | 4 046 €/m² |
Toutes les communes du Val-de-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.