Surélévation à Coulommiers : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Coulommiers ?

Coulommiers compte 3 411 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 561 de 8 à 13 m et 150 plus hauts ou non mesurés.

Avec 83 % de bâtiments bas, contre 87 % en moyenne de Seine-et-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (51e sur 64) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 16 374 habitants sur 1 091 hectares, soit 1 500 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 34 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Coulommiers gagnerait 1 360 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,55 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Coulommiers

Coulommiers a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mars 2016.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 47,1 % du territoire est en zone urbaine et 47,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

9 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Coulommiers : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Coulommiers

• Plan de prévention des risques d’inondation Grand Morin amont

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Coulommiers

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 518 à 2 612 €/m² (+4 %), avec un pic à 2 825 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 231 à 170.

Les maisons représentaient 46 % des ventes en 2024, contre 49 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 20 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Coulommiers

Autour de Coulommiers, Trilport est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), La Ferté-sous-Jouarre plus dense (82 %), et les prix moyens vont de 2 395 à 4 788 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.