Surélévation à Fontenay-Trésigny : règles, prix et potentiel
À Fontenay-Trésigny (77610), 93 % des 1 642 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Fontenay-Trésigny (version de septembre 2022). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 944 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 118 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fontenay-Trésigny ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 534 | 93 % |
| 8 à 13 m | 39 | 2 % |
| 13 m et plus | 69 | 5 % |
Fontenay-Trésigny compte 1 534 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 39 de 8 à 13 m et 69 plus hauts ou non mesurés.
Avec 93 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 11e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 5 994 habitants sur 2 216 hectares, soit 270 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 15 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Fontenay-Trésigny gagnerait 600 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,77 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Fontenay-Trésigny
Fontenay-Trésigny a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2022.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 11,3 % du territoire est en zone urbaine et 88 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone agricole | 56,2 % |
| Zone naturelle | 26,9 % |
| Zone à dominante d'habitat pavillonnaire | 6,2 % |
| Zone à vocation d'activités | 2,5 % |
| Secteur à vocation d'activités de carrières | 1,7 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Fontenay-Trésigny : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Fontenay-Trésigny
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Fontenay-Trésigny dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Fontenay-Trésigny
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 983 € | 95 | 58 % |
| 2021 | 3 033 € | 93 | 65 % |
| 2022 | 3 209 € | 87 | 61 % |
| 2023 | 3 241 € | 49 | 73 % |
| 2024 | 2 944 € | 64 | 61 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 983 à 2 944 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 241 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 95 à 64.
Les maisons représentaient 61 % des ventes en 2024, contre 58 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 944 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 59 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 118 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 177 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Fontenay-Trésigny
Autour de Fontenay-Trésigny, Roissy-en-Brie est plus pavillonnaire (96 % de bâtiments bas), Bussy-Saint-Georges plus dense (83 %), et les prix moyens vont de 2 404 à 4 747 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Tournan-en-Brie | 93 % | 3 328 €/m² |
| Surélévation à Mormant | 95 % | 2 404 €/m² |
| Surélévation à Gretz-Armainvilliers | 90 % | 3 244 €/m² |
| Surélévation à Ozoir-la-Ferrière | 95 % | 3 886 €/m² |
| Surélévation à Bailly-Romainvilliers | 95 % | 4 365 €/m² |
| Surélévation à Serris | 86 % | 4 747 €/m² |
| Surélévation à Roissy-en-Brie | 96 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Bussy-Saint-Georges | 83 % | 4 255 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.