Surélévation à Gretz-Armainvilliers : règles, prix et potentiel
À Gretz-Armainvilliers (77220), 90 % des 1 892 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Gretz-Armainvilliers (version de mars 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 244 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 130 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Gretz-Armainvilliers ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 708 | 90 % |
| 8 à 13 m | 132 | 7 % |
| 13 m et plus | 52 | 3 % |
Gretz-Armainvilliers compte 1 708 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 132 de 8 à 13 m et 52 plus hauts ou non mesurés.
Avec 90 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 24e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 8 825 habitants sur 1 354 hectares, soit 652 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 17 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Gretz-Armainvilliers gagnerait 680 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,21 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Gretz-Armainvilliers
Gretz-Armainvilliers a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mars 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 21,3 % du territoire est en zone urbaine et 77,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Gretz-Armainvilliers : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Gretz-Armainvilliers
- SUP d’usage des sols et d’accès à des piézomètres, ancien site exploité par CONTINENTAL TEVES
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Gretz-Armainvilliers
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 285 € | 94 | 67 % |
| 2021 | 3 724 € | 118 | 65 % |
| 2022 | 3 613 € | 97 | 67 % |
| 2023 | 3 512 € | 87 | 59 % |
| 2024 | 3 244 € | 86 | 56 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 285 à 3 244 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 724 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 94 à 86.
Les maisons représentaient 56 % des ventes en 2024, contre 67 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 244 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 65 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 130 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 195 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Gretz-Armainvilliers
Autour de Gretz-Armainvilliers, Lésigny est plus pavillonnaire (99 % de bâtiments bas), Bussy-Saint-Georges plus dense (83 %), et les prix moyens vont de 3 328 à 4 255 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Tournan-en-Brie | 93 % | 3 328 €/m² |
| Surélévation à Ozoir-la-Ferrière | 95 % | 3 886 €/m² |
| Surélévation à Roissy-en-Brie | 96 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Lésigny | 99 % | 3 474 €/m² |
| Surélévation à Bussy-Saint-Georges | 83 % | 4 255 €/m² |
| Surélévation à Pontault-Combault | 90 % | 3 911 €/m² |
| Surélévation à La Queue-en-Brie | 87 % | 3 366 €/m² |
| Surélévation à Brie-Comte-Robert | 88 % | 3 410 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.