Surélévation à Nemours : règles, prix et potentiel
À Nemours (77140), 85 % des 3 080 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Nemours (version de avril 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 241 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 90 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Nemours ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 631 | 85 % |
| 8 à 13 m | 339 | 11 % |
| 13 m et plus | 110 | 4 % |
Nemours compte 2 631 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 339 de 8 à 13 m et 110 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) ; elle se classe 47e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 12 889 habitants sur 1 012 hectares, soit 1 274 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 26 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Nemours gagnerait 1 040 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,33 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Nemours
Nemours a son propre PLU, dont la version en vigueur date de avril 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 45,7 % du territoire est en zone urbaine et 52,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle | 44,1 % |
| Zone à dominante d'habitat mixte | 17,9 % |
| Domaine autoroutier (APRR) | 7,6 % |
| Zone à dominante d'activité secondaire | 5 % |
| Zone à dominante d'équipements public | 3,2 % |
15 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Nemours : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Nemours
- Plan de prévention des risques d’inondation Loing Chateau Landon Fontainebleau
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Nemours
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 104 € | 156 | 55 % |
| 2021 | 2 347 € | 168 | 70 % |
| 2022 | 2 429 € | 165 | 62 % |
| 2023 | 2 528 € | 119 | 55 % |
| 2024 | 2 241 € | 117 | 61 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 104 à 2 241 €/m² (+7 %), avec un pic à 2 528 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 156 à 117.
Les maisons représentaient 61 % des ventes en 2024, contre 55 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 31 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 241 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 45 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 90 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 134 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Nemours
Autour de Nemours, Saint-Pierre-lès-Nemours est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Fontainebleau plus dense (56 %), et les prix moyens vont de 2 106 à 4 990 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Pierre-lès-Nemours | 92 % | 2 383 €/m² |
| Surélévation à Moret-Loing-et-Orvanne | 89 % | 2 773 €/m² |
| Surélévation à Avon | 77 % | 2 979 €/m² |
| Surélévation à Champagne-sur-Seine | 88 % | 2 498 €/m² |
| Surélévation à Fontainebleau | 56 % | 4 990 €/m² |
| Surélévation à Montereau-Fault-Yonne | 79 % | 2 106 €/m² |
| Surélévation à Bois-le-Roi | 92 % | 3 969 €/m² |
| Surélévation à Dammarie-les-Lys | 89 % | 2 832 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.