Surélévation à Villeneuve-la-Garenne : règles, prix et potentiel
À Villeneuve-la-Garenne (92390), 47 % des 966 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Boucle Nord de Seine (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 411 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 136 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villeneuve-la-Garenne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 456 | 47 % |
| 8 à 13 m | 226 | 23 % |
| 13 m et plus | 284 | 30 % |
Villeneuve-la-Garenne compte 456 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 226 de 8 à 13 m et 284 plus hauts ou non mesurés.
Avec 47 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (20e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 26 021 habitants sur 320 hectares, soit 8 131 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 5 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villeneuve-la-Garenne gagnerait 200 m² habitables, d’une valeur d’environ 682 000 € au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Villeneuve-la-Garenne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Boucle Nord de Seine, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 75,4 % du territoire est en zone urbaine et 24,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de grande mixité de fonctions urbaines | 17,3 % |
| Secteur à dominante résidentiel | 13,9 % |
| Zone réservée aux équipements | 10,5 % |
| Zone naturelle des grands parcs | 8,1 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villeneuve-la-Garenne : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villeneuve-la-Garenne
- Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
- SUP sur les terrains exploités par la société RUBIS TERMINAL à Villeneuve-la-Garenne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villeneuve-la-Garenne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 305 € | 149 | 7 % |
| 2021 | 3 739 € | 183 | 10 % |
| 2022 | 3 733 € | 156 | 14 % |
| 2023 | 3 528 € | 103 | 8 % |
| 2024 | 3 411 € | 96 | 15 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 305 à 3 411 €/m² (+3 %), avec un pic à 3 739 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 149 à 96.
Les maisons représentaient 15 % des ventes en 2024, contre 7 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 46 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 411 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 68 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 136 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 205 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Villeneuve-la-Garenne
Autour de Villeneuve-la-Garenne, Montmagny est plus pavillonnaire (87 % de bâtiments bas), Clichy plus dense (10 %), et les prix moyens vont de 2 982 à 6 700 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Épinay-sur-Seine | 72 % | 2 982 €/m² |
| Surélévation à Gennevilliers | 43 % | 4 504 €/m² |
| Surélévation à Saint-Ouen-sur-Seine | 32 % | 6 254 €/m² |
| Surélévation à Asnières-sur-Seine | 40 % | 6 364 €/m² |
| Surélévation à Saint-Denis | 59 % | 3 982 €/m² |
| Surélévation à Clichy | 10 % | 6 700 €/m² |
| Surélévation à Deuil-la-Barre | 76 % | 3 932 €/m² |
| Surélévation à Montmagny | 87 % | 3 248 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.