Surélévation à Le Pré-Saint-Gervais : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Pré-Saint-Gervais ?

Le Pré-Saint-Gervais compte 597 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 353 de 8 à 13 m et 569 plus hauts ou non mesurés.

Avec 39 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (33e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 16 993 habitants sur 70 hectares, soit 24 196 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 6 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Le Pré-Saint-Gervais gagnerait 240 m² habitables, d’une valeur d’environ 1,49 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Le Pré-Saint-Gervais

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 96,9 % du territoire est en zone urbaine et 3,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Pré-Saint-Gervais : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Le Pré-Saint-Gervais

• PPRMT liés aux anciennes carrières sur les communes de Pantin, Les Lilas et Le Pré-Saint-Gervais

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Le Pré-Saint-Gervais

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 395 à 6 194 €/m² (-3 %), avec un pic à 7 058 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 181 à 124.

Les maisons représentaient 8 % des ventes en 2024, contre 8 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 52 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Le Pré-Saint-Gervais

Autour de Le Pré-Saint-Gervais, Bobigny est plus pavillonnaire (69 % de bâtiments bas), Les Lilas plus dense (37 %), et les prix moyens vont de 3 497 à 6 613 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.