Surélévation à Neuilly-Plaisance : règles, prix et potentiel
À Neuilly-Plaisance (93360), 65 % des 6 903 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 162 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 166 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Neuilly-Plaisance ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 473 | 65 % |
| 8 à 13 m | 935 | 14 % |
| 13 m et plus | 1 495 | 21 % |
Neuilly-Plaisance compte 4 473 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 935 de 8 à 13 m et 1 495 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (65 %) est proche de la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) ; elle se classe 20e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 21 941 habitants sur 341 hectares, soit 6 429 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 45 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Neuilly-Plaisance gagnerait 1 800 m² habitables, d’une valeur d’environ 7,49 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Neuilly-Plaisance
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 80,4 % du territoire est en zone urbaine et 19,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 55,8 % |
| Zone naturelle | 15,7 % |
| Zone de grands collectifs | 8,2 % |
| Zone d'activités économiques | 3,3 % |
| Zone intermédiaire | 3,3 % |
| Zone de centralité urbaine | 3 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Neuilly-Plaisance : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Neuilly-Plaisance
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Marne dans le département de la Seine-Saint-Denis
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Neuilly-Plaisance
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 242 € | 255 | 43 % |
| 2021 | 4 645 € | 279 | 43 % |
| 2022 | 4 942 € | 328 | 42 % |
| 2023 | 4 596 € | 195 | 42 % |
| 2024 | 4 162 € | 202 | 39 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 242 à 4 162 €/m² (-2 %), avec un pic à 4 942 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 255 à 202.
Les maisons représentaient 39 % des ventes en 2024, contre 43 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 162 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 83 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 166 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 250 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Neuilly-Plaisance
Autour de Neuilly-Plaisance, Gagny est plus pavillonnaire (71 % de bâtiments bas), Rosny-sous-Bois plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 3 418 à 6 008 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-sur-Marne | 59 % | 3 418 €/m² |
| Surélévation à Villemomble | 68 % | 3 918 €/m² |
| Surélévation à Bry-sur-Marne | 63 % | 5 088 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Gagny | 71 % | 3 548 €/m² |
| Surélévation à Le Raincy | 56 % | 4 345 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.