Surélévation à Saint-Mandé : règles, prix et potentiel
À Saint-Mandé (94160), 13 % des 1 132 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 8 599 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 344 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Mandé ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 144 | 13 % |
| 8 à 13 m | 328 | 29 % |
| 13 m et plus | 660 | 58 % |
Saint-Mandé compte 144 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 328 de 8 à 13 m et 660 plus hauts ou non mesurés.
Avec 13 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (41e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 21 071 habitants sur 91 hectares, soit 23 283 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 1 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Mandé gagnerait 40 m² habitables, d’une valeur d’environ 344 000 € au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Mandé
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UA - Zone de centralité urbaine | 59,8 % |
| UF - Zone des franges du Bois de Vincennes | 17,6 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 16,6 % |
| UX - Zone d'activités économiques | 3,6 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 2,4 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Mandé : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Mandé
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Mandé
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 9 308 € | 304 | 5 % |
| 2021 | 9 367 € | 350 | 2 % |
| 2022 | 9 558 € | 353 | 3 % |
| 2023 | 9 016 € | 255 | 3 % |
| 2024 | 8 599 € | 259 | 2 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 9 308 à 8 599 €/m² (-8 %), avec un pic à 9 558 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 304 à 259.
Les maisons représentaient 2 % des ventes en 2024, contre 5 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 79 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 8 599 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 172 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 344 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 516 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Mandé
Autour de Saint-Mandé, Joinville-le-Pont est plus pavillonnaire (75 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 4 992 à 8 671 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Vincennes | 22 % | 8 671 €/m² |
| Surélévation à Charenton-le-Pont | 21 % | 7 338 €/m² |
| Surélévation à Bagnolet | 46 % | 5 593 €/m² |
| Surélévation à Saint-Maurice | 27 % | 5 673 €/m² |
| Surélévation à Montreuil | 53 % | 5 871 €/m² |
| Surélévation à Ivry-sur-Seine | 46 % | 4 992 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Joinville-le-Pont | 75 % | 6 037 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.