Surélévation à Saint-Maurice : règles, prix et potentiel
À Saint-Maurice (94410), 27 % des 650 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 673 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 227 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Saint-Maurice ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 177 | 27 % |
| 8 à 13 m | 265 | 41 % |
| 13 m et plus | 208 | 32 % |
Saint-Maurice compte 177 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 265 de 8 à 13 m et 208 plus hauts ou non mesurés.
Avec 27 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (38e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 14 506 habitants sur 145 hectares, soit 10 019 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 2 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Saint-Maurice gagnerait 80 m² habitables, d’une valeur d’environ 454 000 € au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Saint-Maurice
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 96,8 % du territoire est en zone urbaine et 3,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UA - Zone de centralité urbaine | 35,6 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 30,1 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 20,7 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 4,1 % |
| UF - Zone des franges du Bois de Vincennes | 4,1 % |
| N - Zone naturelle | 3,2 % |
7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Saint-Maurice : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Saint-Maurice
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Saint-Maurice
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 249 € | 196 | 5 % |
| 2021 | 6 475 € | 176 | 4 % |
| 2022 | 6 801 € | 182 | 4 % |
| 2023 | 6 385 € | 143 | 1 % |
| 2024 | 5 673 € | 116 | 3 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 249 à 5 673 €/m² (-9 %), avec un pic à 6 801 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 196 à 116.
Les maisons représentaient 3 % des ventes en 2024, contre 5 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 18 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 673 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 113 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 227 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 340 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Saint-Maurice
Autour de Saint-Maurice, Joinville-le-Pont est plus pavillonnaire (75 % de bâtiments bas), Saint-Mandé plus dense (13 %), et les prix moyens vont de 3 871 à 8 671 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Maisons-Alfort | 67 % | 5 608 €/m² |
| Surélévation à Joinville-le-Pont | 75 % | 6 037 €/m² |
| Surélévation à Charenton-le-Pont | 21 % | 7 338 €/m² |
| Surélévation à Alfortville | 55 % | 4 934 €/m² |
| Surélévation à Saint-Mandé | 13 % | 8 599 €/m² |
| Surélévation à Vincennes | 22 % | 8 671 €/m² |
| Surélévation à Nogent-sur-Marne | 36 % | 6 107 €/m² |
| Surélévation à Créteil | 65 % | 3 871 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.