Surélévation à Charenton-le-Pont : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Charenton-le-Pont ?

Charenton-le-Pont compte 224 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 310 de 8 à 13 m et 515 plus hauts ou non mesurés.

Avec 21 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (40e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 28 830 habitants sur 185 hectares, soit 15 585 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 2 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Charenton-le-Pont gagnerait 80 m² habitables, d’une valeur d’environ 587 000 € au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Charenton-le-Pont

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 97,1 % du territoire est en zone urbaine et 2,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Charenton-le-Pont : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Charenton-le-Pont

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Charenton-le-Pont

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 817 à 7 338 €/m² (-6 %), avec un pic à 8 404 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 355 à 297.

Les maisons représentaient 2 % des ventes en 2024, contre 1 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 53 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Charenton-le-Pont

Autour de Charenton-le-Pont, Vitry-sur-Seine est plus pavillonnaire (72 % de bâtiments bas), Saint-Mandé plus dense (13 %), et les prix moyens vont de 4 393 à 8 671 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.