Surélévation à Verrières-le-Buisson : règles, prix et potentiel
À Verrières-le-Buisson (91370), 81 % des 4 528 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Verrières-le-Buisson (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 690 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 188 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Verrières-le-Buisson ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 689 | 81 % |
| 8 à 13 m | 731 | 16 % |
| 13 m et plus | 108 | 3 % |
Verrières-le-Buisson compte 3 689 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 731 de 8 à 13 m et 108 plus hauts ou non mesurés.
Avec 81 % de bâtiments bas, contre 86 % en moyenne de l’Essonne, la commune est plus dense que ses voisines du département (52e sur 65) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 15 057 habitants sur 1 000 hectares, soit 1 506 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 37 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Verrières-le-Buisson gagnerait 1 480 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,94 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Verrières-le-Buisson
Verrières-le-Buisson a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 39,1 % du territoire est en zone urbaine et 60,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Verrières-le-Buisson : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Verrières-le-Buisson
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de Bievre
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Verrières-le-Buisson
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 994 € | 179 | 57 % |
| 2021 | 5 219 € | 214 | 56 % |
| 2022 | 5 516 € | 204 | 57 % |
| 2023 | 5 340 € | 137 | 58 % |
| 2024 | 4 690 € | 128 | 52 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 994 à 4 690 €/m² (-6 %), avec un pic à 5 516 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 179 à 128.
Les maisons représentaient 52 % des ventes en 2024, contre 57 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 41 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 690 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 94 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 188 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 281 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Verrières-le-Buisson
Autour de Verrières-le-Buisson, Igny est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Le Plessis-Robinson plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 4 021 à 6 294 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Châtenay-Malabry | 58 % | 4 742 €/m² |
| Surélévation à Igny | 84 % | 4 538 €/m² |
| Surélévation à Massy | 70 % | 4 021 €/m² |
| Surélévation à Antony | 73 % | 5 316 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Robinson | 46 % | 5 556 €/m² |
| Surélévation à Sceaux | 56 % | 6 294 €/m² |
| Surélévation à Palaiseau | 77 % | 4 136 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-aux-Roses | 60 % | 4 818 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.