Surélévation à Vanves : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Vanves ?

Vanves compte 878 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 754 de 8 à 13 m et 664 plus hauts ou non mesurés.

Avec 38 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (28e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 28 622 habitants sur 156 hectares, soit 18 406 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 9 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Vanves gagnerait 360 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,27 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Vanves

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine Ouest, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 90 % du territoire est en zone urbaine et 10 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Vanves : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Vanves

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Vanves

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Vanves

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 187 à 6 310 €/m² (-12 %), avec un pic à 7 413 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 332 à 313.

Les maisons représentaient 7 % des ventes en 2024, contre 6 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Vanves

Autour de Vanves, Arcueil est plus pavillonnaire (69 % de bâtiments bas), Boulogne-Billancourt plus dense (19 %), et les prix moyens vont de 4 818 à 8 313 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.