Surélévation à Viroflay : règles, prix et potentiel
À Viroflay (78220), 62 % des 4 187 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Viroflay (version de décembre 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 6 026 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 241 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Viroflay ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 595 | 62 % |
| 8 à 13 m | 1 178 | 28 % |
| 13 m et plus | 414 | 10 % |
Viroflay compte 2 595 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 178 de 8 à 13 m et 414 plus hauts ou non mesurés.
Avec 62 % de bâtiments bas, contre 73 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (61e sur 68) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 17 237 habitants sur 348 hectares, soit 4 955 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 26 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Viroflay gagnerait 1 040 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,27 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Viroflay
Viroflay a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 55,7 % du territoire est en zone urbaine et 44,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
10 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Viroflay : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Viroflay
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Viroflay
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 370 € | 238 | 25 % |
| 2021 | 6 549 € | 285 | 27 % |
| 2022 | 6 607 € | 252 | 23 % |
| 2023 | 6 365 € | 230 | 23 % |
| 2024 | 6 026 € | 171 | 23 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 370 à 6 026 €/m² (-5 %), avec un pic à 6 607 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 238 à 171.
Les maisons représentaient 23 % des ventes en 2024, contre 25 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 45 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 6 026 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 121 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 241 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 362 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Viroflay
Autour de Viroflay, Jouy-en-Josas est plus pavillonnaire (79 % de bâtiments bas), Versailles plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 4 780 à 6 898 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Chaville | 59 % | 5 957 €/m² |
| Surélévation à Ville-d'Avray | 56 % | 5 701 €/m² |
| Surélévation à Vélizy-Villacoublay | 73 % | 4 863 €/m² |
| Surélévation à Sèvres | 58 % | 6 156 €/m² |
| Surélévation à Versailles | 46 % | 6 898 €/m² |
| Surélévation à Vaucresson | 59 % | 5 727 €/m² |
| Surélévation à Meudon | 50 % | 6 060 €/m² |
| Surélévation à Jouy-en-Josas | 79 % | 4 780 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.