Où surélever en Île-de-France ? Le classement 2026 des communes
Dans les 365 communes d'Île-de-France de plus de 5 000 habitants étudiées (hors Paris), 1,12 million de bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut, soit 74 % du parc : ce sont des maisons de plain-pied ou à un étage, candidates naturelles à une surélévation. Argenteuil, Aulnay-sous-Bois et Drancy en comptent le plus. Là où le mètre carré se vend le plus cher, autour de 6 000 €/m² comme à Saint-Maur-des-Fossés, Rueil-Malmaison ou Clamart, chaque mètre carré créé vaut bien plus que son coût de construction, qui démarre à partir de 1 800 €/m²*.
La méthode
Cet observatoire croise deux sources publiques pour les 365 communes d’Île-de-France de plus de 5 000 habitants comptant au moins 40 ventes par an (Paris est traité à part, sur sa propre page) :
- la BD TOPO de l’IGN, qui recense chaque bâtiment avec sa hauteur et son usage : nous comptons les bâtiments résidentiels de moins de 8 m de haut, c’est-à-dire en pratique les maisons de plain-pied ou à un étage ;
- les ventes DVF 2024 de la DGFiP : prix moyen au m² de toutes les ventes de logements de la commune.
Un bâtiment bas n’est pas forcément surélevable : le PLU, les protections patrimoniales et la structure décident au cas par cas. Mais plus une commune compte de maisons basses, plus le potentiel est large ; et plus le m² s’y vend cher, plus la surélévation est rentable.
Par département
| Département | Bâtiments résidentiels de moins de 8 m | Part du parc résidentiel | Communes étudiées |
|---|---|---|---|
| Seine-et-Marne (77) | 180 962 | 87 % | 64 |
| Essonne (91) | 181 638 | 86 % | 65 |
| Val-d’Oise (95) | 161 391 | 83 % | 56 |
| Yvelines (78) | 221 408 | 73 % | 68 |
| Val-de-Marne (94) | 113 140 | 71 % | 41 |
| Seine-Saint-Denis (93) | 170 724 | 67 % | 36 |
| Hauts-de-Seine (92) | 87 981 | 52 % | 35 |
La grande couronne concentre le plus de maisons basses ; la petite couronne en compte moins, mais à des prix nettement plus élevés.
Les 15 communes qui comptent le plus de maisons basses
| Commune | Dép. | Bâtiments résidentiels < 8 m | Part du parc | Prix moyen 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Argenteuil | 95 | 14 433 | 83 % | 3 552 €/m² |
| Aulnay-sous-Bois | 93 | 13 137 | 78 % | 3 638 €/m² |
| Drancy | 93 | 12 690 | 77 % | 3 848 €/m² |
| Saint-Maur-des-Fossés | 94 | 11 741 | 77 % | 6 048 €/m² |
| Chelles | 77 | 10 388 | 87 % | 3 520 €/m² |
| Antony | 92 | 10 291 | 73 % | 5 316 €/m² |
| Montreuil | 93 | 9 509 | 53 % | 5 871 €/m² |
| Colombes | 92 | 9 507 | 63 % | 5 544 €/m² |
| Sartrouville | 78 | 9 309 | 76 % | 4 528 €/m² |
| Conflans-Sainte-Honorine | 78 | 9 293 | 81 % | 3 879 €/m² |
| Le Blanc-Mesnil | 93 | 9 060 | 79 % | 4 305 €/m² |
| Champigny-sur-Marne | 94 | 8 711 | 80 % | 4 096 €/m² |
| Houilles | 78 | 8 612 | 76 % | 4 979 €/m² |
| Tremblay-en-France | 93 | 8 467 | 78 % | 3 363 €/m² |
| Gagny | 93 | 8 281 | 71 % | 3 548 €/m² |
Les 15 communes pavillonnaires où un m² créé vaut le plus
Communes dont au moins 60 % des bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut, avec au moins 1 500 bâtiments résidentiels, classées par prix moyen au m² en 2024.
| Commune | Dép. | Bâtiments résidentiels < 8 m | Part du parc | Prix moyen 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Malakoff | 92 | 2 700 | 64 % | 6 715 €/m² |
| Maisons-Laffitte | 78 | 3 301 | 63 % | 6 213 €/m² |
| Croissy-sur-Seine | 78 | 2 236 | 67 % | 6 130 €/m² |
| Saint-Maur-des-Fossés | 94 | 11 741 | 77 % | 6 048 €/m² |
| Rueil-Malmaison | 92 | 8 250 | 67 % | 6 043 €/m² |
| Joinville-le-Pont | 94 | 1 875 | 75 % | 6 037 €/m² |
| Clamart | 92 | 7 251 | 66 % | 6 035 €/m² |
| Viroflay | 78 | 2 595 | 62 % | 6 026 €/m² |
| Le Chesnay-Rocquencourt | 78 | 2 424 | 62 % | 5 976 €/m² |
| Le Perreux-sur-Marne | 94 | 4 664 | 67 % | 5 828 €/m² |
| Châtillon | 92 | 2 422 | 65 % | 5 745 €/m² |
| Maisons-Alfort | 94 | 3 457 | 67 % | 5 608 €/m² |
| Arcueil | 94 | 2 152 | 69 % | 5 604 €/m² |
| Colombes | 92 | 9 507 | 63 % | 5 544 €/m² |
| L’Étang-la-Ville | 78 | 1 651 | 75 % | 5 364 €/m² |
Comment lire ces chiffres
- À 6 000 €/m², 40 m² créés représentent environ 240 000 € de valeur, pour un budget de construction qui démarre à partir de 72 000 €* (structure close et couverte), finitions et frais en plus. L’écart est la valeur créée.
- Autour de 3 500 €/m², comme à Argenteuil ou Chelles, la surélévation se justifie surtout par l’usage : rester dans sa maison et son quartier plutôt que déménager. Le calcul complet est dans surélever ou déménager.
- Le prix moyen mélange maisons et appartements : dans une commune très pavillonnaire, le prix des maisons peut s’en écarter. Les pages villes détaillent l’évolution des prix depuis 2020.
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Et votre commune ?
Les 100 communes les plus peuplées ont leur page, avec le PLU, les protections patrimoniales, les risques, les prix depuis 2020 et le nombre de maisons basses : toutes les villes. Pour votre adresse précise, le simulateur mesure la hauteur de votre bâtiment et celle des voisins.
Citer cet observatoire
Les données de cette page peuvent être reprises en citant la source : « Observatoire Surélever 2026, d’après IGN BD TOPO et DVF 2024 (DGFiP) », avec un lien vers cette page.